Actualités Syndic de Copropriété

Retrouvez régulièrement les actualités concernant les Syndics et les conseils de François GAUTARD IMMOBILIER

14/11/2018

Défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé et indemnisation

Suite à un récent arrêt de la Cour de cassation, en cas de non-ouverture d’un compte séparé, le syndic doit rembourser ses honoraires du fait de la nullité de plein droit de son mandat mais n’est pas tenu en sus d’indemniser chacun des copropriétaires personnellement.

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15/10/2018

Mandat du syndic expiré et obligation de convocation par un copropriétaire

La cour d’appel de Chambéry dans un arrêt de mai 2018 fait une application personnelle de l’article 17 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965. Pour mémoire cet alinéa, issu de la loi dite Macron du 6 août 2015, dispose que dans “tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété (…)”.

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8/10/2018

Action entre copropriétaires pour trouble anormal de voisinage

Dans un arrêt de juin 2018, la Cour de Cassation retient que le copropriétaire du lot n°5 avait la charge de l’entretien de la terrasse accolée à l'immeuble principal et du jardin ainsi que la cour et l'escalier d'accès. La Haute Cour retient que le copropriétaire était donc responsable à l’égard de son copropriétaire voisin du trouble de voisinage ayant pour origine l’effondrement de l’escalier et du mur de soutènement.

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30/09/2018

Impôt à la source, qu'est ça change ?

Comment cela va se passer si vous avez des revenus fonciers ou un crédit d'impôt au titre d'un investissement immobilier.
Si vous avez des travaux à faire dans votre investissement immobilier, faut'il les faire avant la fin de l'année ou attendre 2019 ou 2020.
Est-il toujours aussi intéressant avec l'impôt à la source d'investir dans l'immobilier.

Lire notre news “Spécial Impôt à la source”

24/09/2018

Participation aux assemblées générales par visioconférence ?

A la suite d’une question posée sur l’absentéisme grandissant en assemblée générale de copropriétaires, une réponse ministérielle du 10 juillet 2018 (JO.AN page 6112) affirme que l'article 60 du projet de loi ELAN prévoit d'autoriser le Gouvernement à prendre par voie d'ordonnance des mesures destinées notamment à clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires.
Dans ce cadre, le Gouvernement entend faciliter les moyens d'expression des copropriétaires, notamment en rendant possible l'utilisation de la visioconférence.

17/09/2018

Copropriété : Fenêtres privatives et ossatures des parties communes

La Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2018 n°16-26177 retient l’analyse souveraine d’une cour d’appel qui a jugé que selon les termes du règlement de copropriété les fenêtres étaient parties privatives, mais leurs ossatures métalliques fixées sur le gros œuvre étaient parties communes.

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26/07/2018

Mise en conformité des chaudières individuelles

Dans une perspective continue de réduction des consommations énergétiques et des émissions de gaz polluants, le règlement européen n°813/2013 du 2 août 2013, prescrit de nouveaux objectifs de consommations pour les futures chaudières individuelles :
• Depuis le 26/09/2015 : leur efficacité saisonnière doit être supérieure à 75% pour les chaudières B1/B1 mixte et supérieure à 86% pour les autres chaudières.
• À compter du 26/09/2018 : les rejets de Nox (Oxyde d’Azote) seront limités à 56 mg/kWhPCS pour les chaudières gaz et à 120mg/kWhPCS pour les chaudières à combustible liquide.

Ces nouveaux objectifs de performances et de qualités font qu’à compter de septembre 2018, les chaudières de type B1/B1 mixte raccordées à un conduit à tirage naturel commun seront interdites à la commercialisation. Seules les chaudières de type C ou B2, à condensation ou Bas Nox pourront être installées.

Le remplacement d’une seule chaudière dans un logement entraînera alors :
• La modification du conduit d’évacuation des fumées de l’immeuble,
• Le remplacement de toutes les chaudières, pour qu’elles soient compatibles avec le nouveau conduit.

Lire l'info dans notre newsletter d'août

10/07/2018

Formalisme de la lettre recommandée électronique

Le Décret n° 2018-347 du 9 mai 2018 relatif à la lettre recommandée électronique est paru au J.O du 12 mai 2018. Ce décret fixe les modalités d'application de l'article 93 de la loi pour une République numérique relatif au recommandé électronique. Ce décret, qui entrera en vigueur au 1er janvier 2019, précise les conditions d'application visant à garantir l'équivalence de l'envoi d'une lettre recommandée électronique avec l'envoi d'une lettre recommandée papier.
Ce texte prévoit notamment que le prestataire de lettre recommandée électronique délivre à l'expéditeur une preuve du dépôt électronique de l'envoi. Le prestataire doit en outre conserver cette preuve de dépôt pour une durée qui ne peut être inférieure à un an. De même le texte prévoit que le destinataire ne sera pas informé de l'identité de l'expéditeur de la lettre recommandée électronique.

Voir le décret

10/06/2018

Statistiques du registre d’immatriculation des copropriétés

Plusieurs rapports sont désormais accessibles au grand public et aux syndics sur le site d’immatriculation des copropriétés. Ils composent le panorama des copropriétés. L’objectif de ces rapports est de décrire le parc de copropriétés et d’effectuer des comparaisons territoriales. Leur contenu offre une description générale et agrégée des données du registre des copropriétés :
- Une description de l’organisation des copropriétés
- Une présentation des données financières et une comparaison des charges.
- Une description des données techniques.
- Une description des procédures administratives et judiciaires en cours.

Accédez au site

10/05/2018

Même après la loi Alur la révocation anticipée du syndic doit être justifiée par un motif légitime

Depuis la loi Alur, l’article 18 V dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose “Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.”
La Cour de cassation affirme toutefois dans un récent arrêt de censure que la prise de fonction du nouveau syndic avant la fin du mandat de l’ancien, qui emporte révocation de ce mandat, doit être justifiée par un motif légitime.

Voir l'actu complète et l'arrêt

10/04/2018

Copropriété : travaux du locataire et autorisation d’assemblée

La Cour de cassation dans un arrêt du 15 février 2018 juge que le fait que la nouvelle destination du local à usage de restaurant nécessite des travaux en parties communes (pose d'un nouveau conduit d'évacuation) ne dispense pas le locataire commercial de solliciter une autorisation de l’assemblée des copropriétaires.

Voir l'actu complète et l'arrêt

19/03/2018

Rénovation énergétique : les aides aux syndicats de copropriété pour financer les travaux

Plus que jamais, la rénovation énergétique des copropriétés, notamment celles qui sont âgées de plus de 40 ans, est un enjeu majeur. Pour les syndics de copropriété, toute la difficulté est de financer les travaux de rénovation qui ont été votés suivant les conclusions de l’audit énergétique réalisé en amont. Le renforcement des dispositifs d’aide à la rénovation énergétique des logements, décidé par le gouvernement, est une bonne avancée, notamment l’éco-prêt à taux zéro copropriété. Cette aide permet de financer des travaux de rénovation énergétique réalisés sur les parties communes d’un immeuble en copropriété ainsi que certains travaux d’intérêt collectif effectués sur des parties privatives.
L’éco-PTZ permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro de 30 000 euros maximum pour financer des travaux d’éco-rénovation. Les travaux doivent être réalisés par des entreprises Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).

Voir le détail de l'Eco Prêt à Taux zéro Copropriété

05/03/2018

Pour quels travaux doit-on solliciter l’autorisation de la copropriété et comment procéder ?

Vous souhaitez réaliser des travaux dans votre appartement ? Attention ! Dans une copropriété, vous ne disposez pas de la même liberté d’action qu’en habitat individuel.
Dans un premier temps, il s’agit de déterminer si les travaux envisagés concernent les parties privatives et/ou communes de la copropriété. A ces fins, l’analyse complète du règlement de copropriété est indispensable, ce document faisant office de texte de référence qui régit la vie de l’immeuble.
Dans certaines situations, la frontière peut être ténue entre les éléments qui relèvent des parties communes de ceux qui sont d’ordre privatif.
Pour dissiper tout doute, n’hésitez pas à consulter le syndic ou le conseil syndical.

19/02/2018

Le changement de syndic

Le changement de Syndic doit se décider en Assemblée Générale. Qu'ils estiment ses honoraires trop excessifs ou que ses prestations soient médiocres, les copropriétaires peuvent décider lors de l'assemblée générale, de remplacer leur syndic. Dans l'hypothèse où le gestionnaire en exercice décide de quitter la réunion avant la fin de l'examen de l'ordre du jour, alors qu'il assure le secrétariat de la séance, "l'assemblée générale peut néanmoins se poursuivre", rappelle le ministre de la Justice. Il est néanmoins conseiller pour éviter tout souci et pour une bonne continuité dans la gestion de la copropriété de prévoir le changement de syndic avant l'Assemblée Générale de manière à transmettre les offres des nouveaux syndics à l'ensemble des copropriétaires. C'est en principe le rôle du Conseil Syndical

Lire l'article du Figaro

01/02/2018

Copropriété : Immatriculation des syndicats de copropriétaires

Pour mémoire, dans le cadre de la mise en œuvre progressive du registre d’immatriculation des copropriétés, rappelons que depuis le 1er janvier 2018 les copropriétés moyennes (entre 50 et 200 lots - immeubles à destination partielle ou totale d’habitation) doivent désormais être immatriculées.

10/01/2018

Copropriété : Tenue de l’assemblée par le syndic dont le mandat est expiré

La Cour de cassation rappelle sa jurisprudence selon laquelle il importe peu que le mandat du syndic ait expiré le jour de l’assemblée générale, dès lors que la convocation a été adressée alors que le syndic était encore régulièrement en exercice.

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05/01/2018

Copropriété : La responsabilité peut être partagée entre le syndicat et le syndic

La Cour de cassation rappelle qu’en cas de dommages causés par le défaut d’entretien de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires et le syndic peuvent voir leur responsabilité engagée conjointement, lorsqu'ils n’ont rien mis en œuvre pour faire cesser ces dommages. Les juges du fond sont par ailleurs souverains pour apprécier la proportion de partage de responsabilité.

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22/12/2017

Pose de boîte aux lettres et changement d’usage du lot

La Cour de cassation dans un arrêt considère qu’il doit être fait droit à la demande d'autorisation de pose d'une boîte aux lettres dans le hall de l'immeuble pour une ancienne remise transformée en logement, dès lors que la transformation à usage d'habitation de ce lot n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

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05/12/2017

Changement d’usage contraire au règlement de copropriété & prescription

La Cour de cassation dans un arrêt cet été juge que l'affectation d'un lot à l'exercice d'une activité libérale (architecte) est une infraction au règlement de copropriété distincte de son affectation à une activité commerciale (studio d’enregistrement).

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17/11/2017

Un copropriétaire débiteur peut voir sa responsabilité engagée par un autre copropriétaire lésé

Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes, les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres.

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02/11/2107

Mise à jour des comptes du syndicat.

Au Journal Officiel du 29 décembre 2016 est paru l’arrêté du 27 décembre 2016 modifiant l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Cet arrêté a pour objet d’intégrer dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires l’existence du fonds travaux institué par la loi Alur et figurant à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
De nouveaux comptes sont notamment inventoriés :
En classe 1 : 105 Fonds de travaux
En classe 4 : 450-5 Copropriétaire - fonds de travaux
En classe 7 : 705 Affectation du fonds de travaux
Cet arrêté publié est entré en vigueur le 1er janvier 2017, tout comme le fonds travaux.

25/10/2107

De nouvelles mentions pour l’affichage des permis depuis le 1er Juillet 2017.

Un arrêté paru le 13 avril 2017 vient modifier les mentions obligatoires à porter sur les panneaux d’affichage des permis de construire (article A 424-16, alinéa 1 du code de l’urbanisme).
Outre les mentions précédentes, désormais le panneau doit également comporter le nom de l’architecte qui a élaboré le projet architectural et la date d’affichage du permis en mairie.

25/09/2107

Copropriété : Condamnation du syndic au paiement des factures d’entretien ?

Dans un récent arrêt, la cour de cassation censure les juges consulaires qui avaient condamné un syndic au paiement de factures d’entretien de deux immeubles qu’il gérait, au motif que celui-ci avait pour mission la passation et la négociation de ces contrats.

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20/09/2107

Pour mémoire : Un nouvel outil destiné à améliorer la connaissance des copropriétés.

La loi ALUR (24 mars 2014) a instauré un outil de connaissance de l'état des copropriétés : le registre national d’immatriculation des copropriétés. Il a vocation à réunir les informations essentielles, comme le nombre de lots, le montant de son budget prévisionnel, celui des impayés ou l’existence d’éventuelles procédures.
Les copropriétés ont obligation d’inscription, selon leur nombre de lots principaux, avant le :
• 31 décembre 2016, pour les syndicats de plus de deux cent lots,
• 31 décembre 2017, pour les copropriétés moyennes (entre 50 et 200 lots),
• 31 décembre 2018, pour les autres (moins de 50 lots).
La procédure d’immatriculation est réalisée en ligne par le représentant de la copropriété, généralement le syndic, sur le site Internet de l’ANAH chargée de la tenue du registre.

21/08/2107

Ordre du jour sans le concours du conseil syndical

La Cour de cassation dans un arrêt rendu en fin d'année a jugé que l’attitude du syndic qui consiste à dresser l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires sans le concours du conseil syndical n’est pas de nature à entrainer la nullité de la dite assemblée.

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04/08/2107

Action du syndicat sur le fondement du trouble anormal de voisinage

Dans un arrêt de censure, la Cour de cassation juge qu’un syndicat de copropriétaires peut parfaitement agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

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01/08/2107

Retour à une valeur contractuelle de l’EDD

Concernant une question relative à la destination de certains lots de copropriété, la Cour de cassation semble retenir la valeur contractuelle d’un état descriptif de division (EDD).

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24/07/2107

Un nouvel outil destiné à améliorer la connaissance des copropriétés.

La loi ALUR (24 mars 2014) a instauré un outil de connaissance de l'état des copropriétés : le registre national d’immatriculation des copropriétés. Il a vocation à réunir les informations essentielles, comme le nombre de lots, le montant de son budget prévisionnel, celui des impayés ou l’existence d’éventuelles procédures.
Les copropriétés ont obligation d’inscription, selon leur nombre de lots principaux, avant le :
• 31 décembre 2016, pour les syndicats de plus de deux cent lots,
• 31 décembre 2017, pour les copropriétés moyennes (entre 50 et 200 lots),
• 31 décembre 2018, pour les autres (moins de 50 lots).
La procédure d’immatriculation est réalisée en ligne par le représentant de la copropriété, généralement le syndic, sur le site Internet de l’ANAH chargée de la tenue du registre.

16/07/2107

Une autorisation non nécessaire s’impose au demandeur

La décision de l’assemblée générale de refuser le changement d’affectation d’un lot s’impose au copropriétaire lorsqu’elle est devenue définitive (passé le délai de contestation de 2 mois). Ainsi, le copropriétaire qui a formulé à tort une demande d'autorisation ne peut plus contrevenir au refus qui lui a été opposé par l'AG.

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13/07/2107

Convocation de l’AG et ordre du jour

Lorsqu’une assemblée générale est convoquée à la demande de copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat, le syndic peut compléter l’ordre du jour de celle-ci

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30/06/2107

Copropriété : Paiement des charges de parking et utilité

La Cour de cassation dans un arrêt du 8 juin 2107 n°16-12224 relève que l'article 5 du règlement de copropriété stipulait que les descentes, couloirs et dégagements des parkings et locaux en sous-sol constituaient des parties communes et que l'article 6 quant à lui prévoyait que les charges communes à l'ensemble des copropriétaires comprenaient les dépenses occasionnées par les choses communes.

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19/06/2107

Copropriété : Consultation du registre d’immatriculation par les particuliers

Lancé en novembre le registre national d’immatriculation des copropriétés tenu par l’Anah compte déjà 30 000 copropriétés immatriculées en sept mois.

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19/06/2107

Copropriété : Décision contraire au règlement de copropriété et RCP du syndic

Une autorisation permettant la présence de vélos dans la cour intérieure avait été votée par l’assemblée générale des copropriétaires sans modification préalable du règlement interdisant la dépose d’objet ou véhicule dans les parties communes.

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01/06/2107

Copropriété : Dégât des eaux - Syndicat versus copropriétaire

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 11 mai 2017 n°16-14339, destiné à une large diffusion, juge que la théorie des troubles anormaux de voisinage s'applique entre le syndicat des copropriétaires et l'un de ses copropriétaires (indépendamment de la loi du 10 juillet 1965).

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