François GAUTARD IMMOBILIER, Newsletter juin 2018

Au Sommaire de cette newsletter :
> Impôt à la source :
Crédit d'Impôt, comment cela va se passer puisque 2018 est une année blanche
Comment mes travaux dans un bien loué vont être déduits ?
L'investissement locatif est'il moins rentable du fait du prélèvement à la source ?

> Extrait actus :
Gestion locative d'un meublé : liste des biens que vous devez obligatoirement fournir au minimum
Syndic : la loi Elan devrait modifier les règles d'organisation et de gouvernance des copropriétés

les conseils de Gautard Immobilier, l'agence professionnellle et humaine


Edito François Gautard Immobilier

Après quelques jours d'hésitation, le prélèvement à la source a été confirmé en début de mois et comme tout changement, il y a toujours de bonnes choses mais également de moins bonnes nouvelles. C'est pourquoi nous avons décidé de consacrer cette newsletter à ce sujet.

Vous venez certainement de payer votre dernier tiers des impôts en 2018 mais ses impôts concernent vos revenus de l'année 2017. En effet, la France était encore un des rares pays à pratiquer le décalage pour le recouvrement de l'Impôt sur le Revenu. C'est à dire, qu'au mois de mai 2018, nous avons déclaré les revenus de 2017, salaires, appointements, revenus fonciers... Nous avions commencé à payer des acomptes tous les mois ou de manière trimestrielle et en fonction de nos revenus déclarés, au titre de l'année 2017, nous payons le solde en septembre dans le cas de paiement trimestriel ou en novembre si vous avez adhéré à la mensualisation (et en décembre en cas de forte augmentation des revenus).
De ce fait, au 31 décembre 2018, nous aurons payé l'Impôt sur le Revenu au titre de 2017 et non de 2018.

Alors comment cela va t'il se passer et pourquoi l'on parle d'année blanche en 2018 ?
A partir du 1er janvier 2019, nous paierons les impôts sur ce que nous gagnons pendant l'année pour tout ce qui concerne les salaires, pensions... et ceux-ci seront directement prélevés à la source, par votre employeur si vous êtes salarié, par les caisses de retraite si vous êtes retraité... De ce fait, vos impôts seront adaptés à vos revenus de l'année.

Mais comment cela se passe t'il quand vous avez des revenus fonciers ou un crédit d'impôt au titre d'un investissement immobilier.
Et compte tenu de cette nouvelle situation, si vous avez des travaux à faire dans votre investissement immobilier, faut'il les faire avant la fin de l'année ou attendre 2019 ou 2020.
Enfin, est-il toujours aussi intéressant avec l'impôt à la source d'investir dans l'immobilier.

C'est pour répondre à ces questions légitimes que nous avons réalisé ce numéro spécial. Bien entendu, dans le cadre de nos missions de gestion locative, nous sommes à la disposition de nos clients propriétaires pour leur apporter une réponse personnalisée.

Avant de conclure, comme chaque mois , vous trouverez une actualité concernant la gestion locative et une sur le syndic de copropriété.
Je vous invite également à vous rendre régulièrement sur notre site internet si vous ou l'un de vos proches ou amis recherche un bien que ce soit en location, pour acheter ou pour investir.

Bonne lecture, merci pour votre confiance, n'hésitez pas à nous faire part de vos remarques, de vos attentes, de vos projets, de vos besoins...
et au plaisir d'échanger
.

François GAUTARD
Dirigeant Gautard Immobilier, l'Agence Professionnelle et Humaine


Dossier spécial Impôt à la source

Impot à la source, qu'est ce que ça change, les conseils de Gautard Immobilier


Crédit d'Impôt, comment cela va se passer puisque 2018 est une année blanche

Fin des hésitations ! A compter du 1er janvier prochain, vous serez imposé à la source sur vos revenus et non l'année suivante comme c'est le cas actuellement.
Vos salaires et vos retraites seront soumis à une retenue pratiquée directement par les employeurs et les caisses de retraite sur les sommes à vous verser.
Vos bénéfices et vos revenus fonciers seront soumis à un acompte d'impôt mensuel ou trimestriel prélevé directement par le fisc sur votre compte bancaire.
Le taux de cette retenue ou de cet acompte est désormais connu. Il a été calculé à partir de votre déclaration des revenus 2017 déposée au printemps 2018. Il est inscrit sur votre avis d'imposition 2018 reçu cet été. Ce taux personnalisé sera appliqué sur vos revenus perçus entre janvier et août 2019, sauf si vous avez opté pour l'application d'un taux non personnalisé ou "par défaut" (option réservée aux salariés) ou d'un taux "individualisé" sur vos revenus personnels (option réservée aux contribuables mariés ou pacsés).

Un prélèvement calculé hors réductions d'impôt
L'une des principales critiques adressées au prélèvement à la source est que son taux est calculé sans tenir compte des réductions et crédits d'impôt dont peuvent bénéficier les contribuables, au titre de leurs dons aux œuvres, de leurs frais de garde d'enfants, de leurs investissements locatifs...
La réforme prévoit en effet que ces avantages fiscaux seront remboursés avec un décalage d'un an. Ainsi, les réductions et crédits d'impôt de 2018 seront remboursés en septembre 2019, ceux de 2019 en septembre 2020, et ainsi de suite.
Résultat, les foyers qui bénéficient de tels avantages payeront un impôt à la source supérieur à ce qu'ils doivent réellement pendant les huit premiers mois de l'année avant d'être remboursés du trop payé en septembre.
(Rappelons qu'actuellement, les réductions et crédits d'impôt obtenus une année réduisent d'autant les mensualités d'impôt ou les tiers provisionnels à payer les années suivantes.)

Les réductions et crédits d'impôt remboursés à 60 % en janvier
Pour limiter les difficultés de trésorerie liées au remboursement a posteriori des réductions et crédits d'impôt, des aménagements sont prévus.
Le Gouvernement a établi une liste d'avantages fiscaux qui seront remboursés par anticipation à hauteur de 60 % dès le mois de janvier et à hauteur des 40 % restants durant l'été.
Cet acompte de 60 % versé le 15 janvier s'appliquera aux avantages suivants (liste non limitative) :
• crédit d'impôt pour emploi à domicile,
• crédit d'impôt pour frais de garde d'enfants hors du domicile,
• réduction d'impôt pour frais d'hébergement en Ephad,
• réduction d'impôt pour dons aux œuvres,
réduction d'impôt pour investissement locatif en Duflot, Scellier, Pinel ou Censi-Bouvard.

Reste que l'acompte de 60 % ne profitera pas aux contribuables qui bénéficient d'autres avantages fiscaux, par exemple :
• réduction d'impôt pour investissement dans les PME,
• réduction d'impôt versement d'une prestation compensatoire,
• réduction d'impôt pour versements sur un contrat de rente-survie ou d'épargne-handicap,
• crédit d'impôt pour travaux (30 % par exemple, dans le cadre de l'achat d'un poêle au bois).

Quelle sera la base de l'acompte versé ?
L'acompte de 60 % qui sera versé au 15 janvier, sera calculé sur la base de vos dépenses défiscalisantes de l'avant-dernière année et non de celles de l'année précédente. De ce fait au 15 janvier 2019, vous recevrez 60 % du crédit d'impôt calculé sur la base de 2017 et non de 2018. Pour 2020, calculé sur 2018 et non 2019...
Durant l'été 2019, si la somme reçue sous forme d'acompte est supérieure au crédit d'impôt auquel vous avez droit au titre de 2018, vous devrez rembourser intégralement en septembre 2019.
De la même manière, si l'acompte est inférieur au crédit d'impôt auquel vous avez droit au titre de 2018, l'Etat vous versera la différence durant l'été 2019.

Qu'en est'il pour les personnes non imposables en raison de l'imputation de réductions ou de crédits d'impôt ?
Les foyers non imposables au titre de 2017 et de 2018 en raison de l'imputation de réductions ou de crédits d'impôt échapperont au prélèvement à la source en 2019 si le revenu fiscal de référence (RFR) de leur foyer fiscal ne dépasse pas un plafond, fixé à 25 000 € par part de quotient familial.
En revanche, les foyers non imposables dont le RFR dépasse ce seuil seront soumis au prélèvement à la source sur leurs revenus de 2019 et rentreront dans le dispositif du crédit d'impôt avec un acompte de 60% versé en janvier comme expliqué ci-dessus.


Comment mes travaux dans un bien loué
vont être déduits ?

et faut-il faire des travaux locatifs en 2018, 2019 ou 2020 suite au prélèvement à la source ?

Normalement, étant donné que vous ne payerez pas d’impôts sur les revenus de 2018, tous les travaux réalisés sur un bien immobilier en locatif auraient été déduits inutilement de ces revenus. C’est-à-dire que vous ces travaux ne changeront rien à ce que vous aurez à payer sur vos revenus perçus en 2018.
Pour que tous les investisseurs ne repoussent pas dans le temps leurs travaux déductibles fiscalement, le gouvernement a mis en place un système qui permet de prendre en compte ce type de travaux réalisés en 2018.
Le processus est le suivant :
• Pour les travaux réalisés en 2018, vous pourrez les déduire entièrement de vos revenus fonciers de 2018.
• Pour 2019, vous pourrez déduire la moyenne des travaux réalisés en 2018 et en 2019. Ce qui revient en fait à la moitié du montant des travaux de 2019 si vous n’en avez pas fait en 2018.
• À partir de 2020, le fonctionnement classique reprend avec une déductibilité normale lorsque vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel.

Pour optimiser vos impôts en tenant compte de ces règles particulières liées à la mise en place du prélèvement à la source pour le recouvrement de l’impôt sur les revenus, il y a donc un grand intérêt à générer beaucoup de déficit foncier en 2018. Malgré tout, chaque cas est à étudier avec beaucoup d'attention, c'est pour cela que vous trouverez ci-après 3 exemples :
Exemple 1 : le montant de vos travaux réalisés en 2018 est inférieur à vos revenus fonciers. Votre déductible est inutile et votre gain fiscal est donc nul.
Exemple 2 : le montant de vos travaux est supérieur à vos revenus fonciers, mais la différence ne dépasse pas les 10 700 € imputables sur vos autres revenus. Votre gain fiscal sera nul si vous n’avez pas de revenus exceptionnels à déclarer en 2018. Pour ceux qui ont des revenus exceptionnels, cela permettra un gain selon votre tranche d’imposition.
Exemple 3 : votre déficit foncier pour 2018 est supérieur à 10 700 €. Pour les 10 700 €, cela fonctionne comme pour le cas 2 en fonction de vos revenus exceptionnels. Pour tout ce qui dépasse ce seuil, vous obtiendrez un déficit provisionné qui pourra être déduit de vos futurs revenus locatifs.

Vous l’aurez compris, sauf urgence et possibilité de report en 2020, il sera donc inutile de choisir les derniers mois de 2018 pour faire des travaux si leur montant est inférieur à vos revenus fonciers ou que légèrement supérieur. Par contre, si les travaux sont supérieurs au montant des revenues fonciers, la situation est différente. C'est pourquoi, avant toute décision, il est préférable de prendre conseil auprès d'un professionnel.

Les travaux prévus en 2019 peuvent-ils attendre 2020 ?
Soyez vigilant, tous les travaux déductibles de vos revenus fonciers réalisés en 2019 ne seront comptabilisés qu’à hauteur de 50 % de leur montant. En effet, comme il est retenu pour 2019 un montant moyen de vos travaux sur 2018 et 2019, cela revient à ne tenir compte que de la moitié de ceux réalisés en 2019.
Si vous le pouvez, reportez donc vos travaux dans vos investissements locatifs en 2020 au lieu de les faire réaliser en 2019.

Néanmoins, il y a quelques exceptions à ces règles :
• Pour les travaux urgents, ils pourront être totalement déduits.
• Ceux qui achètent un logement pour le louer en 2019 pourront déduire 100 % des travaux déductibles.
• Pour les monuments historiques, le gouvernement a fait voter une extension de la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019.

La question est donc de savoir ce que l'on appelle “travaux urgents”. Le fisc nous précise que ce sont des travaux "réalisé dans des circonstances exceptionnelles et indépendantes de la volonté du contribuable". Il précise par exemple que les travaux engendrés par une catastrophe naturelle, du vandalisme etc ... seront catégorisés urgents. De la même manière, si un appareil type chaudière, radiateur ou autre tombe en panne et empêche la poursuite de la location, le remplacement pourra être déclaré comme travaux urgents. Enfin, si un tribunal vous oblige à faire des travaux, la notion d'urgence sera aussi acceptée. Le texte ne précise rien de plus.
Autrement dit, il nous est impossible d'être plus précis aujourd'hui et aucun professionnel ne pourra l'être.
Si vous avez des travaux qui vous semblent coller à la notion d'urgence que nous venons de vous décrire, nous vous conseillons d'interroger le fisc par écrit pour qu'il prenne position venant vous garantir contre tout contrôle fiscal futur.

L'investissement locatif est'il moins rentable du fait du prélèvement à la source ?

Dans les faits, l'impôt à la source ne va rien changer sur la rentabilité d'un investissement locatif.
Tout au plus, du fait de l'impôt à la source, selon votre situation et par rapport à ce qui a été expliqué ci-dessus, vous risquez d'être obligé de payer des impôts non dus du fait de votre déficit foncier pendant les 8 premiers mois de l'année avant d'être remboursé en septembre.
L'investissement locatif reste donc malgré la mise en place de l'impôt à la source un des meilleurs moyens de se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires tout en bénéficiant de réductions d'impôt. C'est également l'assurance de se constituer des revenus réguliers pendant sa retraite

Et la faiblesse des taux d'intérêt actuels qui ne pourra pas durer éternellement constitue également une opportunité pour investir dans l'immobilier locatif.
Si vous envisagez d'investir, n"hésitez pas à nous contacter pour qu'ensemble, nous étudiions la solution la plus appropriée en toute sécurité à votre situation personnelle et vous proposer des biens adaptés à votre situation fiscale et vous orienter vers le bon dispositif, Pinel, Censi-Bouvard...


Extrait actus

Actualités juridiques Gestion Locative


Régulièrement, nous publions des actualités sur notre site Internet et les réseaux sociaux, que ce soit concernant la Gestion locative ou le Syndic de copropriété. 2 exemples concrets :

Gestion locative d'un meublé : liste des biens que vous devez obligatoirement fournir au minimum.
Au mois de février, nous vous avions présenté les avantages de réaliser des locations en meublé. Pour mémoire, sur notre site internet est disponible une fiche pratique qui vous présente les avantages, les modalités...
Pour louer en meublé, vous devez obligatoirement mettre à disposition de votre locataire :
• literie comprenant couette ou couverture ;
• volets, stores, rideaux ou autre "dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher" ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation (température inférieure ou égale à -6°C) ;
• vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table et sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Syndic : la loi Elan devrait modifier les règles d'organisation et de gouvernance des copropriétés.
A la suite d’une question posée sur l’absentéisme grandissant en assemblée générale de copropriétaires, une réponse ministérielle du 10 juillet 2018 (JO.AN page 6112) affirme que l'article 60 du projet de loi ELAN prévoit d'autoriser le Gouvernement à prendre par voie d'ordonnance des mesures destinées notamment à clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires.
Dans ce cadre, le Gouvernement entend faciliter les moyens d'expression des copropriétaires, notamment en rendant possible, par exemple, l'utilisation de la visioconférence pour la participation aux assemblées générales de copropriétaires.
Nous ne manquerons pas de vous informer dès que cette disposition sera effective.



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