Au Sommaire de cette newsletter  

> L'immobilier, valeur refuge ? oui, mais pas n'importe où

> Gestion Locative : Les implications du prélèvement à la source sur les travaux en 2019

> Syndic : Les assemblées générales en visioconférence

> Services : Le dispositif pendant et après le confinement

  Edito François Gautard Immobilier  

Bonjour à toutes et à tous.

Tout d’abord nous pouvons nous satisfaire de ne pas avoir eu de drame au sein de notre équipe et de nos proches durant ces deux derniers mois. Pourvu que cela dure et pour cela, nous avons mis en place des mesures simples que nous espérons efficaces pour nous et nos clients (achat de masques, lunettes, gel, sur chausses, distanciation…)

Comme tout le monde, nous avons cherché à nous adapter dans notre nouvel environnement et certaines améliorations vont perdurer au-delà de la crise sanitaire, car dans tout malheur il y a du bon. Je vous invite à lire l'article ci-dessous sur les mesures prises pendant et après la période de confinement.

Cette crise laissera des traces et nous allons tous être obligés certainement de faire les choses autrement, mais est-ce vraiment négatif.

Nous allons changer nos habitudes, allons encore plus avoir besoin de relation humaine et professionnelle et de nouvelles opportunités vont se présenter.

L'immobilier va retrouver certainement beaucoup d'attraits et de nombreux journaux, comme vous pourrez le lire dans l'article ci-dessous, s'en font déjà l'écho.

Pour traverser cette période, nous avons su mener les actions nécessaires pour maintenir une relation de qualité pour les propriétaires bailleurs en restant en relation étroite avec eux, en leur proposant des solutions innovantes pour sécuriser leurs revenus, mais également en discutant quand des locataires se trouvaient dans des situations délicates.

Au travers du dialogue et de la bonne volonté de tout le monde, les solutions jaillissent et chacun retrouve une certaine quiétude.

Nous avions déjà commencé à mettre en place de nouveaux services comme la signature électronique, la numérisation de nos dossiers, l'accès en ligne à nos logiciels de gestion, ordinateurs portables pour tous... qui nous ont bien rendu service pendant cette période.

Nous avons réalisé nos premières assemblées générales de copropriété en visioconférence qui en final ont été appréciées par de nombreux copropriétaires et qui souhaitent même la continuité de ce service quand nous serons revenus à une période normale.

Nous avons créé dans les 24 heures qui ont suivi le 16 mars une page spéciale Coronavirus qui permettait à toutes et à tous de s'informer régulièrement.

Cette réactivité, ce professionnalisme et cette écoute, vous avez été nombreux à nous en parler et à l'apprécier pendant cette période et je vous en remercie.

Avec les mesures et les gestes appropriés (masque, gel, ...), nous assurons les visites des biens qui nous ont été confiés en gestion ou à la vente.

Et même si je ne peux plus vous serrer la main, merci pour votre confiance,
bonne lecture et nous sommes toujours heureux de lire ou d'entendre vos remarques, vos attentes, vos commentaires.

François GAUTARD
Dirigeant Gautard Immobilier, l'Agence Professionnelle et Humaine

L'immobilier Valeur refuge ? oui, mais pas n'importe où

Les Echos, Le Monde, Investir, Le Point... les titres des journaux qui recommencent depuis la mi-avril à trouver des mérites au placement immobilier sont nombreux.

“Le confinement renforce le désir de campagne des citadins et booste le marché des maisons individuelles. Depuis le début de la crise sanitaire, de nombreux citadins envisagent de quitter la ville pour s’offrir un environnement plus vert. Cette tendance du marché immobilier, amorcée fin 2018, s’accentue avec le confinement et le développement du télétravail ” Le Monde du 27 avril 2020.

“Après plus d’un mois de cloisonnement entre quatre murs, les Français veulent prendre l’air. Pour certains, cet enfermement imposé donne des envies de changement de logement. Qu’ils étaient déjà dans une démarche d’achat immobilier ou non, beaucoup veulent, sans surprise, une résidence avec un extérieur, mais aussi plus de mètres carrés, voire redécouvrir la vie rurale. C’est ce qui ressort d’une étude OpinionWay pour le courtier en crédits Artémis courtage.” Investir du 22 avril 2020

“Coronavirus : « L'immobilier reste une solide valeur refuge »”, Le Point du 2 avril 2020

Incontestablement après la chute de la bourse et la crise économique que nous allons subir, les placements financiers vont perdre fortement de leur attrait et l'immobilier va certainement se retrouver en tête du podium des attentes des Français.

Après 2 années historiques de volume de transactions, on commençait à nous prédire en début d'année des lendemains difficiles, mais la récente crise va certainement changer la donne. Certes, la période de confinement entraînera une chute des transactions sur l'année du fait de la fermeture des études notariales et qu'il sera compliqué de rattraper dans l'année pour des raisons techniques le retard accumulé pendant cette période.

OUI, l'immobilier va intéresser beaucoup de monde, les biens avec une bonne situation, une terrasse ou un extérieur seront recherchés à la location comme à la vente, mais beaucoup moins dans les grandes métropoles françaises comme Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille... où les prix vont certainement chuter.

Et Tours et la métropole ont une opportunité et une carte à jouer.

Dans son édition du 12 avril 2020, Les Echos, le célèbre journal économique et financier, estime que si la correction, voire la baisse du marché immobilier risque de frapper davantage les petites agglomérations, certaines villes disposent d'atouts qui devraient leur permettre de rebondir plus rapidement lorsque les transactions auront repris.

4 villes ont retenu leur attention dont la Ville de Tours qui dispose de nombreux atours : un nombre d'étudiants importants et des formations de qualité, la proximité de Paris (1 heure en TGV), des prix encore raisonnables dans de nombreux quartiers, un commerce dense et de qualité, un art de vivre, un cadre “royal”...

Bien sûr, nous pensons que ce n'est pas simplement la Ville de Tours, mais toute la métropole où des opportunités existent.

Et demain, avec le développement du télé travail qui va suivre, la connexion Internet va devenir aussi importante sinon plus que l'arrêt de bus ou de tram en bas de la résidence et que la possibilité d'acheter ou de louer une maison sur la métropole de Tours Val de Loire au prix d'un studio à Paris va faire toute la différence.

Alors, besoin d'investir, de louer, ou d'acheter, nous sommes à votre écoute ! 1 adresse : https://gautard-immobilier.fr.

Gestion Locative

Les implications du prélèvement à la source sur les travaux en 2019

Depuis 2019, les contribuables doivent acquittés leur impôt sur les revenus de l'année en cours via la mise en place du PAS.
Pour éviter qu'ils ne paient à la fois ce prélèvement sur leurs revenus contemporains et les impositions dues au titre de leurs revenus de 2018, un crédit d'impôt de modernisation du recouvrement (CIMR) a été mis en place. Ce CIMR est d'un montant égal à l'imposition des revenus courants de l'année 2018, année de transition, est très encadré pour empêcher l'optimisation et soutenir le secteur du bâtiment.

Ainsi, l'impôt sur le revenu de l'année 2018 a été neutralisé par l'octroi d'un crédit d'impôt exceptionnel. Afin de dissuader les comportements d'optimisation consistant à reporter en 2018 des dépenses de travaux déductibles sur l'année 2019, le montant des dépenses de travaux fait l’objet d’une prise en compte spécifique.

L'IMPACT DU PAS (Prélèvement à la Source) SUR LES TRAVAUX DÉDUCTIBLES DES REVENUS FONCIERS
Des modalités spécifiques, qui dérogent aux règles de droit commun de déductibilité des charges pour la détermination du revenu net foncier imposable au titre des années 2018 et 2019, ont été introduites. Ces modalités spécifiques de déduction sont différentes en fonction de la nature des charges, selon qu’elles soient “récurrentes” ou “pilotables”.

Nous ne nous concentrerons ici que sur les modalités spécifiques de déduction des charges “pilotables”. Il convient uniquement de préciser que les charges dites « récurrentes » ou "non pilotables" dont l'échéance normale intervient en 2018 étaient déductibles à 100% pour la détermination du revenu net foncier 2018, et ce quelle que soit leur date de paiement par exception au principe selon lequel l'année de rattachement est celle du paiement (il s’agit notamment des primes d’assurances, des provisions pour dépenses comprises ou non dans le budget prévisionnel pour les biens soumis au statut de la copropriété, des impositions, etc.).

S’agissant des charges dites “pilotables”, il s’agit des dépenses de travaux dont le bailleur maîtrise le calendrier de réalisation, et partant l’année de leur imputation sur son revenu brut foncier. Les charges dites « pilotables » sont limitativement énumérées par l’article 60 modifié de la loi de finances pour 2017. Il s’agit :
👉 Des dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
👉 Des dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ;
👉 Des dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement;
👉 Des dépenses d'amélioration, de construction, de restauration ou d'entretien spécifiques aux propriétés rurales.

Pour ces charges dites “pilotables”, les modalités spécifiques de déduction consistent à apprécier globalement leur montant pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019, en retenant la moyenne des montants respectivement supportés au titre de ces mêmes dépenses au cours des années 2018 et 2019, quel que soit le montant des dépenses de même nature supporté en 2019. Cette règle s'applique par bien loué et non de manière globale.

Ainsi :
• En présence de dépenses dites “pilotables” payées en 2018 et en l'absence de paiement de telles dépenses en 2019 : le contribuable peut déduire de son revenu brut foncier 2019 que la moitié de ses dépenses 2018 (ou autrement dit, la moyenne de ses dépenses 2018 et 2019).

• Si aucune dépense de dite “pilotable” n'a été payées en 2018 et en présence de telles dépenses en 2019 : le contribuable ne peut déduire de son revenu brut foncier 2019 que la moitié de ses dépenses (ou autrement dit, la moyenne de ses dépenses 2018 et 2019)

• Enfin, si des dépenses dites “pilotables” ont été acquittées en 2018 et en 2019 : la déduction admise est la moyenne de ces charges acquittées au titre des années 2018 et 2019.

Précisons que le montant des dépenses de travaux payées au cours de l’année 2018 quant à lui a été intégralement déduit dans les conditions de droit commun, pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2018.

C'est ainsi que pour éviter un report des travaux de 2018 sur 2019, le montant des travaux déductibles pour les revenus fonciers 2019 sera égal à la moyenne des travaux supportés en 2018 et 2019.

Néanmoins, pour tenir compte des situations subies dans lesquelles le contribuable n'a pas la possibilité de choisir la date de réalisation des travaux, la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019 serait maintenue pour les charges non pilotables ainsi que pour les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019, les travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure et, pour les immeubles en copropriété, les travaux décidés d'office par le syndic. De même, les travaux réalisés en 2019 sur un immeuble classé ou inscrit monument historique ou encore labellisé par la Fondation du patrimoine en 2019 seront intégralement déductibles.

Ainsi, ce dispositif transitoire ne s'applique pas aux travaux d'urgences rendus nécessaires par l'effet de la force majeure ; les travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure s'entendent des travaux que le contribuable a dû réaliser en 2018 ou en 2019 dans des circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

Sans qu'il puisse en être donné une liste exhaustive constituent notamment des travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure selon le BOFIP :
👉 des travaux consécutifs à la réparation des dégâts occasionnés par une catastrophe naturelle (réparation d'une toiture par exemple)
👉 par des actes de vandalisme (réparation d'une porte ou d'une fenêtre à la suite d'un cambriolage par exemple).
👉 constituent également des dépenses de l'espèce les dépenses afférentes au remplacement d'appareils dont les dysfonctionnements ne permettent plus la poursuite de la location dans les conditions prévues par le bail ou par la loi (panne d'une chaudière par exemple).

A contrario, il nous semble que des travaux rendus nécessaires par la vétusté et qui étaient par conséquent prévisibles ne constituent pas des travaux d'urgences.

En plus des travaux d'urgence réalisés directement par le contribuable, le syndic de la copropriété peut, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble qu'il administre. De tels travaux réalisés par le syndic en 2018 ou en 2019, constituent par nature, des travaux d'urgence auxquels les modalités dérogatoires de déduction des dépenses de travaux ne s'appliquent pas également.

L’administration ne dresse pas de liste des travaux urgents. Il convient, pour ce qui concerne le caractère d'urgence des travaux, de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation au regard des éléments de fait et des précisions ci-avant mentionnées pour déterminer si les dépenses réalisées constituent des travaux d'urgence.

Ainsi, il est également nécessaire de conserver la preuve que ces travaux ont été rendus nécessaires par la force majeure.

De plus, il nous semble qu'un contribuable qui déclarerait la totalité de ses travaux réalisés en 2019 comme urgents risque d'attirer l'attention de l'administration fiscale qui procédera à une vérification approfondie.

Désolé pour ce texte un peu rébarbatif mais il nous a semblé primordial de bien vous informer.
Pour simplifier la tache de nos clients qui nous confient leurs biens en gestion locative, nous leur avons déjà proposé de les accompagner et de leur fournir les éléments pour qu'ils puissent remplir simplement leur déclaration de revenus fonciers.

Syndic

Les Assemblées Générales en visio conférence

La période de confinement, si on lit les journaux, va permettre le développement du télé travail mais également de plus en plus le développement des assemblées générales de copropriété en visio conférence.

Un énorme avantage pour un certain nombre de propriétaires de biens pas forcément situés à proximité de chez eux, voir dans la même ville ou la même région. La visio conférence va leur permettre d'intervenir sans être obligé de se déplacer et leur permettre ainsi des coûts de transport sans compter le temps de trajet.

Alors, vous êtes certainement nombreux à vous poser la question de la légalité. Ce n'est pas la crise que nous venons de traverser qui permet la tenue des assemblées générales de copropriété en viso conférence mais la loi Elan et le décret de 27 juin 2019 qui est venu modifier les modalités pratiques de participation. Dorénavant les copropriétaires peuvent désormais participer à l'assemblée générale :
👉 par présence physique
👉 par visoconférence
👉 ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

La période de confinement a accéléré la mise en place des assembles générales chez GAUTARD Immobilier qui se font au travers du logiciel certifié et reconnu Microsoft Teams. Pour y participer, vous n'avez pas besoin d'avoir le logiciel, il vous suffit de coller le lien reçu dans Chrome ou Edge. Si vous êtes concerné, vous pouvez consulter la notice détaillée sur le site de l'éditeur.

Pour mettre en place ce “nouveau type d'assemblée générale”, l'assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant.
La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts.

Le syndic tient une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :
• présent physiquement ou représenté,
• participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.
Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Pour toute question d'ordre pratique, n'hésitez pas à consulter nos experts de Gautard Immobilier Syndic.

Services

Le dispositif avant et après le confinement

Comme tout le monde, pendant la période de confinement, nous avons cherché à nous adapter dans notre nouvel environnement et certaines améliorations vont perdurer au-delà de la crise sanitaire, car dans tout malheur il y a du bon.

Tout d’abord nous avons passé sans difficulté la phase de confinement car nous avions fait dès l’origine preuve d’une grande flexibilité pour les postes de travail :

👉 Nous sommes tous équipés d’ordinateurs portables y compris l’accueil et le comptable

👉 Nos logiciels, que ce soit pour la comptabilité gestion-syndic, la rédaction des documents juridiques, les états des lieux, la gestion des travaux ou la transaction, sont tous accessibles en ligne

👉 Nos dossiers sont tous numérisés dans des dossiers partagés accessibles en ligne

Nous avons continué à progresser dans la numérisation de nos process afin de faciliter la vie de nos clients et créer avec eux une plus grande proximité :

• Le recommandé électronique afin d’éviter qu’ils se déplacent à la poste pour réceptionner les convocations et les procès-verbaux d’assemblée générale

• Participation pour les petits immeubles aux AG en visio-conférence

• Possibilité de rendez-vous en visio-conférence avec partage de documents afin d’éviter tout risque inutile

• Renforcement de la signature électronique

Par contre le virtuel a ses limites : la visite du bien à louer ou à acheter reste un passage obligatoire avant toute prise de décision. Malgré nos efforts de présentation et de visites virtuelles, les personnes veulent impérativement voir le bien avant de se décider définitivement. Alors que certains prétendaient que la visite virtuelle allait être la panacée de notre profession, nous restons persuadés que la visite reste la base de notre profession.

Au niveau de l'après confinement, dès la réception de masques, gel et accessoires devenus indispensables le lundi 4 mai, nous avons recommencé à rouvrir les bureaux et à revenir sur des process “plus normaux”. L'obligation de dépôt du dossier complet avant la visite a été supprimée, il intervient de nouveau après la visite. La visite physique redevient le point primordial après tout contact via nos canaux de diffusion en majorité digitaux. Pour l'organiser dans de bonnes conditions, nous rappelons les règles sanitaires aux interlocuteurs, leur conseillant de se munir de masque, gel et gants si nécessaire. Dans le cas où ils n'en ont pas, nous leur en fournissons.

Pour relancer l'activité qui malgré tous nos efforts a subi un coup d'arrêt, nous réinvestissons au niveau d'achat de liens sponsorisés sur Google depuis le week end dernier pour améliorer le trafic et la visibilité de notre site internet et donc favoriser la diffusion des biens à louer que nous gérons. Les biens sont bien sur toujours présents sur de nombreux sites référentiels, seloger, bien ici, logic immo, le bon coin si nécessaire, centre immo...

En complément, si des biens sont encore à louer au moment des résultats finaux sur Parcoursup, nous compléterons ce dispositif avec des campagnes sponsorisés sur les réseaux sociaux.

Si vous êtes propriétaire d'un bien, nous vous rappelons que nous pouvons prendre en charge au travers de notre mandat location simple la recherche de locataire, les visites, la sélection, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée. Une fois le bien loué, la gestion est assurée directement par vous.

Nous vous conseillons néanmoins d'adhérer à notre service de gestion locative qui en plus de vous décharger des tracasseries administratives, vous permet de bénéficier au travers de notre partenariat négocié avec une compagnie d'assurance, de la garantie d'assurances loyers impayés.

A la suite de la crise, tous nos propriétaires, qui malgré nos préconisations au départ, n'avaient pas cette option, ont pu souscrire à cette garantie pour tous les biens loués avec des paiements de loyers à jour sans validation du dossier et sans franchise de 6 mois

Pour en savoir plus sur nos services, rendez-vous sur la page dédié de gautard-immobilier.fr ou contacter Nadège ou Sébastien, les experts de Gautard Immobiler Gestion locative.

Vous , une de vos connaissances ou un de vos proches recherchent un bien à louer, n'hésitez pas à vous rendre sur wwww.gautard-immobilier.fr/FGI. Et si vous ne trouvez pas votre bonheur, faites nous un mail pour nous indiquer votre recherche, nous ne publions les biens à louer qu'une fois le préavis donné mais nous gérons une grande quantité et pouvons vous indiquer une date prévisionnelle de libération du bien recherché.

Pour une étude, un conseil personnalisé,
un renseignement

ou en savoir plus sur nos différents services
de gestion locative ou syndic, location, vente, achat ou d'investissement immobilier :

François Gautard Immobilier - 21 rue de Buffon, 37000 TOURS (agence rouverte depuis le 4 mai)
Tél. 09 70 52 70 00 ou contact@gautard-immobilier.fr
ou www.gautard-immobilier.fr

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