Au Sommaire de cette newsletter :

GESTION LOCATIVE
> La réforme du diagnostic de performance énergétique
> MaPrimeRénov' y compris pour les propriétaires Bailleurs
> Location37.fr : Un site web fédérateur pour louer plus vite vos biens

SYNDIC
> MaPrimeRénov' pour les copropriétés
> Assemblées générales et nouvelles règles

ACTUALITES
> Loi de finances 2021 : quels changements pour les investisseurs

  Edito François Gautard Immobilier  

Lors de notre précédente lettre d'information, j'indiquais que l'année 2020 resterait dans nos mémoires avec l'espoir que 2021 nous permettrait de voir le bout du tunnel de cette crise sanitaire.

En fait, au moment où vous lirez cette lettre, on a l'impression de revenir en arrière avec le risque de plus en plus présent de nous retrouver à nouveau confinés.

Ces différents événements ont été un accélérateur de la digitalisation de notre société et notre secteur n'a pas échappé à la règle.

Nous avions déjà anticipé ces évolutions et tous nos clients ont pu constater que tous nos services sont restés pleinement opérationnels y compris pendant les périodes de confinement.

Seules les visites de biens ont été plus délicates du fait des contraintes réglementaires imposées par le gouvernement auxquelles nous avons su nous adapter.

Au niveau du syndic, les assemblées générales des copropriétés que nous accompagnons ont pu se dérouler conformément à la loi avant le 31 janvier 2021 (pour approuver les comptes de 2019) et quand cela était possible par visioconférence.

Dans ce nouveau numéro, de nombreux articles sont consacrés à la rénovation énergétique qui va avoir un impact de plus en plus important sur les biens à louer et je vous invite à lire attentivement les articles consacrés à la réforme du diagnostic énergétique et à “MaPrimeRénov'” qui s'ouvrent aux propriétaires bailleurs à compter du 1er juillet 2021.

Cette rénovation énergétique a également un impact au niveau des syndics de copropriété qui eux aussi, peuvent bénéficier d'aides.

Enfin, je ne pourrais conclure cet édito sans vous inviter à lire l'article concernant le lancement de location37.fr, un site fédérateur où tous les biens qui nous sont confiés en gestion locative sont présents dessus lors de recherche de nouveaux locataires.

Bonne lecture, merci pour votre confiance et nous sommes toujours heureux de recevoir vos remarques, vos attentes.

Prenez soin de vous et au plaisir d'échanger.

François GAUTARD
Dirigeant Gautard Immobilier, l'Agence Professionnelle et Humaine

GESTION LOCATIVE

La réforme du Diagnostic de Performance Energétique - DPE

La consultation publique sur les trois projets d'arrêts relatifs au diagnostic de performance énergétique s'est clôturée au 15 mars 2021. Ces textes vont venir compléter la refonte du Diagnostic de Performance Energétique qui sera opposable à compter du 1er juillet prochain.

Le nouveau DPE devrait comporter 6 pages avec l'ambition d'être plus fiable et plus lisible. Pour ce faire, le DPE va adopter une méthode de calcul revue et consolidée en s'appliquant de façon homogène à tous les logements existants.
Actuellement, ce n'est pas le cas puisque la méthode dite “sur facture” évalue la consommation énergétique de certains logements sur la base des factures passées et non des caractéristiques du bâtiment). Selon le gouvernement, cette situation peut conduire à donner deux étiquettes différentes pour des bâtiments identiques et même des “DPE vierge” en l'absence de factures disponibles.

Parmi les principales évolutions, le DPE intégrera les enjeux climatiques dans son étiquetage : le calcul des niveaux de performance énergétique ne dépendra plus uniquement de la consommation d'énergie primaire du logement et donc de son isolation, mais aussi des émissions de gaz à effet de serre avec une composante climatique calculée par rapport aux types d'énergie utilisée (gaz, électricité, bois, fioul...).
L'objectif affiché est de pouvoir utiliser à l'avenir le DPE comme référence pour des réglementations (lutte contre les passoires thermiques, par exemple) ou certaines aides spécifiques (pour la rénovation des logements) selon le niveau de performance des biens.

Autre nouveauté : un indicateur devra fournir sous forme de fourchette une évaluation théorique de la facture énergétique du logement en fonction de ses caractéristiques en incluant l'éclairage et même la climatisation si elle est présente. Attention, à partir du 1er janvier 2022, cet indicateur devra obligatoirement être affichée sur les annonces immobilières en cas de vente ou de location.

Bien évidemment, l'ensemble de ce nouveau dispositif insiste sur les actions de rénovation énergétique à entreprendre en priorité et devra proposer des scénarios de travaux avec leurs conséquences sur la performance une fois réalisés.

MaPrimeRénov' y compris pour les propriétaires bailleurs à partir du 1^er juillet 2021

La rénovation énergétique des biens du parc locatif constitue un enjeu majeur pour le gouvernement de lutte contre la précarité. Pour répondre à ces enjeux, les propriétaires bailleurs peuvent aussi bénéficier en 2021 du dispositif MaPrimeRénov' comme les propriétaires occupants, pour les travaux sur les parties privatives des logements lorsqu'ils sont en copropriété ou lorsqu'il s'agit d'une maison individuelle.

Le montant des forfaits est identique à ceux des propriétaires occupants. Le bénéfice de MaPrimeRénov' concerne les biens achevés depuis plus de 2 ans, n'impose pas de conditions supplémentaires sur les loyers pratiqués, mais vous devez vous engager sur l'honneur à louer votre bien en tant que résidence principale pour une durée de cinq ans minimum.
A noter que les plafonds de ressources (qui déterminent le montant maximum des aides) sont appréciés en fonction de votre résidence principale et de la composition de votre ménage et non en fonction de la localisation du logement que vous louez ou de la composition du ménage de votre locataire.
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez obtenir des primes pour des travaux dans trois logements différents et dans la limite de 20 000 € sur cinq ans. Vous pouvez également bénéficier de la prime pour votre résidence principale en plus hors de ce plafond .

Quels sont les travaux concernés par MaPrimeRénov' :
• Les chaudières à très haute performance énergétique, à l'exception de celles utilisant le fioul comme source d'énergie, pour les immeubles non raccordés à un réseau de chaleur aidé par l’Ademe.
• Les équipements de chauffage ou de fourniture d'eau chaude sanitaire fonctionnant au bois ou autres biomasses
• Les équipements de chauffage ou de fourniture d'eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie solaire thermique ou avec des capteurs solaires hybrides thermiques et électriques à circulation de liquide.
• Les pompes à chaleur géothermiques ou solaro-thermiques, les pompes à chaleur air/eau
• Les équipements de raccordement à un réseau de chaleur et/ou de froid
• La dépose d’une cuve à fioul
• La ventilation mécanique contrôlée double flux
• La réalisation, en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire, d'un audit énergétique
• L’isolation thermique des parois vitrées, à la condition que les matériaux installés viennent en remplacement de parois en simple vitrage
• L’isolation des murs en façade ou pignon
• L’isolation des rampants de toiture et plafonds de combles
• L’isolation des toitures terrasses
• Le forfait "rénovation globale" en immeuble bâti individuel

3 bonus ont également été mis en place :
• La prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO)
• Le forfait "Bâtiment Basse Consommation"
• Le forfait "sortie de passoire énergétique.

A noter, que pour bénéficier du forfait "Rénovation globale", les travaux doivent conduire à un gain énergétique minimale de 55 %.

Pour bénéficier de ces aides, les dossiers pourront être déposés à compter du 1er juillet 2021 et obligatoirement avant le début des travaux, les devis peuvent avoir été réalisés depuis le 1er octobre 2020.

MaPrimeRénov' est cumulable avec d'autres aides, les aides des fournisseurs d'énergie (CEE ou prime énergie), les aides Actions Logement, les aides des collectivités locales, la TVA à 5,5%...

Si vous êtes concernés ou si vous souhaitez bénéficier de ces aides pour la rénovation énergétique d'un bien loué que nous gérons, n'hésitez pas à contacter Nadège ou Sébastien de notre service Gestion Locative.

Location37.fr : Un site web fédérateur pour louer plus vite vos biens

Depuis le 1er novembre de l'année dernière, a été mis en ligne le site LOCATION 37.FR. ce site web créé à l'initiative de Gautard Immobilier regroupe tous les biens à louer quand ils sont vacants des propriétaires bailleurs qui nous font confiance, mais également ceux de plusieurs confrères en Indre-et-Loire.

Ainsi puisque l'union fait la force, les biens à louer seront plus visibles sur Google et les autres moteurs de recherche pour permettre de trouver plus rapidement des candidats locataires.

Autre différence par rapport aux sites comme se loger, le bon coin, bien ici..., vos biens seront directement référencés dans Google et accessible donc directement à partir du moteur de recherche. Le candidat locataire intéressé ne se verra pas non plus proposer d'autres biens avec les caractéristiques identiques à celui sélectionné.

Ce site voit son trafic augmenter régulièrement et prendra complètement son envol au moment des fortes périodes de recherche de locations qui débutent généralement en avril (excepté l'année dernière avec le confinement).

Ce site est directement relié à GAUTARD-IMMOBILIER.FR et offre un service supplémentaire aux propriétaires bailleurs qui nous confient leur(s) bien(s) en gestion locative.

LOCATION 37.FR vient en complément des autres actions que nous menons pour trouver rapidement des locataires, réseaux sociaux tels que Facebook, LinkedIn, et les sites de référence de l'immobilier, se loger, Bien Ici...

SYNDIC

MaPrimeRénov' pour les copropriétés

Depuis le 1er janvier 2021, l’aide MaPrimeRénov’ Copropriétés vous permet de financer les travaux de rénovation énergétique de votre copropriété. Pour en bénéficier, la copropriété doit :
• avoir au moins 75 % de résidences principales (ou de tantième d’habitation principale) et avoir été construite il y a plus de 15 ans,
• être immatriculée au registre national des copropriétés,
• et réaliser des travaux permettant une amélioration significative du confort et de la performance énergétique (gain après travaux d’au moins 35 %), par un professionnel qualifié RGE et avec une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO).

Une seule aide collective est versée directement au syndicat de copropriétaires. C'est une aide à la pierre, instruite par les délégations locales de l’Anah ou la collectivité territoriale concernée. Cela vise à simplifier les démarches et les paiements, et à pouvoir intervenir indépendamment des situations individuelles des copropriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs. C’est aussi une façon d’encourager le vote des travaux en assemblée générale.

Les travaux de rénovation énergétique doivent être accompagnés par un opérateur d'assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO). L'AMO est financée par l’Anah à hauteur de 30 % du montant de la prestation, avec un plafond de prestation de 600 € HT par logement, et un plancher de 900 € de subvention au titre de l'AMO pour les copropriétés les plus petites.

L'aide MaPrimeRévov' peut financer à la base 25 % du montant des travaux dans la limite de plafond de 15 000 € / logement. Le cumul est possible avec les CEE (Certificats d'Economies d'Energie) ou Prime énergie qui dépendent des économies d'énergie réalisées et qui sont en moyenne de 2 000 € / logement ou d'un abondement de l'ANAH pour les copropriétés fragiles (plus de 8 % d'impayés ou situées dans un quartier en renouvellement urbain).
D'autres bonus sont également disponibles, bonus sortie de passoire, bonus bâtiment basse consommation...

Assemblées générales et nouvelles règles

Avec la fin du premier trimestre, la période des assemblées générales de copropriété revient à nouveau sur la table, un an après le début du premier confinement. De nombreuses difficultés liées à la crise sanitaire bousculent leur organisation pour les syndics qui n'ont pas été prévoyants.

Quelle date limite pour la tenue des assemblées générales qui devaient se dérouler en 2020 et quelles conséquences ?
Le principe institué par la loi du 10 juillet 1965 est que l’assemblée générale des copropriétaires doit se tenir au plus tard 6 mois après la fin de la clôture de l’exercice comptable (le 30 juin de l’année suivante si l’exercice se clôt le 31 décembre).
Mais par dérogation, dans le cadre de la crise sanitaire, le gouvernement a donné la possibilité, par ordonnance du 20 mai 2020 (n° 2020-595) de retarder les AG de 2020. Ces dernières auraient dû intervenir au plus tard le 31 janvier 2021.

Certains syndics n'ont toujours pas fait le nécessaire pour que ces AG soient organisées avant cette date limite et donc, en principe, ces AG ne sont donc plus en règle, avec le risque que les décisions adoptées puissent être contestées juridiquement.
Pour éviter cet écueil, il faudrait dans la réalité passer la copropriété sous administration judiciaire qui est une procédure longue et coûteuse selon Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. Pour ne pas en passer par là, une solution existe, mais il faut un consensus de tous les copropriétaires.

Et pour 2021 ?
Pour les AG censées se tenir en 2021, un délai de prorogation a de nouveau été adopté par le gouvernement dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire. La date limite a été fixée au 31 décembre 2021.

L’AG peut-elle se réduire à un vote par correspondance sans visioconférence préalable ?
Avec les conditions sanitaires actuelles, il n'est pas toujours possible de tenir les AG en présentiel qui réunissent toutes les conditions de sécurité nécessaires : espace de 8 m² par personne, salle ventilée, port du masque, application des gestes barrières et des horaires adaptées à tous surtout en période de couvre-feu comme actuellement.
Le syndic a ainsi la possibilité (en pratique, quasi le devoir), d’organiser l’AG à distance. Cette possibilité constitue une dérogation au droit commun. En effet, la loi du 10 juillet 1965 impose que l’AG annuelle se déroule en présence des copropriétaires. Mais depuis le premier confinement, le gouvernement permet de déroger à cette disposition. Ainsi, l'ordonnance du 20 mai 2020 proroge le recours à la visioconférence jusqu’à la fin du mois suivant l’arrêt de l’état d’urgence sanitaire, c’est-à-dire jusqu’au 1er juillet 2021.

Les différents textes adoptés par le gouvernement (notamment l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020) permettant la tenue de l’AG à distance indiquent : “Les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.” Et précisent : “Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires soient prises au seul moyen du vote par correspondance.” L’AG peut donc se réduire à un vote par correspondance. Et c’est au syndic qu’il incombe de le décider.
Reste tout de même une condition selon le décret : l’impossibilité d’organiser une AG par visioconférence. Ainsi en pratique, le mieux est que syndic et conseil syndical discutent ensemble de la solution la plus indiquée. Un procédé mixte pourrait représenter un bon compromis : effectuer une consultation préalable par visio, mais sans vote puis organiser dans un second temps le vote par correspondance. Chaque copropriétaire le souhaitant recevrait ainsi les informations et pourrait débattre. Puis aurait un délai avant de se prononcer par correspondance. Cette voie pourrait d’ailleurs se développer à l’avenir, Covid ou pas.

En ce qui concerne GAUTARD Immobilier, toutes les solutions sont explorées pour les copropriétés gérées et des AG ont eu lieu depuis 1 an avec un mixte de présentiel/visio ou visio uniquement.
Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter notre service Syndic.

ACTUALITES

Loi de finances 2021 : quels changements pour les investisseurs

Chaque année la loi de finances réserve son lot de surprises. Petit tour d'horizon des principales mesures concernant l'immobilier.

Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard toujours d'actualités
Aucun changement pour l'année sur ces 2 dispositifs de défiscalisation. Les réductions d'impôt de 21% maximum pour le Pinel et de 11 % maximum pour le Censi-Bouvard restent accordées si les conditions d'applications sont réunies. Notez que le Pinel sert à bénéficier d'une défiscalisation dans le cadre d'un achat de bien en vue d'une location vide et que le Censi-Bouvard sert à défiscaliser lors de l'achat d'un bien en résidence services pour le louer meublé.

Le dispositif Denormandie prorogé et étendu
Lancé en janvier 2019, ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt lors de l'achat d'un bien ancien pour le louer vide comme pour le dispositif Pinel.
Les propriétaires bailleurs éligibles doivent réaliser des travaux sur le bien acheté représentant au moins 25% du prix total de l'acquisition (travaux + acquisition) dans un plafond de 300 000 €.

Initialement réservé aux biens en Centre Ville des communes concernées par le plan Action Cœur de Ville ou ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire, le dispositif est désormais applicable à l'ensemble du territoire des communes concernées. En Indre-et-Loire, à la date d'aujourd'hui, seules les villes de Beaulieu-les-Loches, Chinon, Chateau-Renault et Loches sont actuellement éligibles à ce dispositif.

La réduction d’impôt Malraux toujours d’actualité
Le dispositif de défiscalisation Malraux est également prolongé jusqu'au 31 décembre 2022. Pour bénéficier de la réduction d’impôt de 30 % maximum sur les dépenses de restauration réalisées (dans la limite de 100 000 €), le bien doit toujours être situé dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou un quartier où l’habitat ancien dégradé est important et qui entre dans le champ d’application d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

D'autres dispositifs ont été également prolongés comme le dispositif Cosse qui remplaçait le “Borloo ancien" et le "Besson ancien”. N'hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d'une étude de défiscalisation personnalisée pour optimiser votre ou vos achats de biens immobiliers locatifs dans le but de profiter d'un investissement sûr et rentable, se constituer un patrimoine pérenne, préparer tranquillement des compléments de revenus pour sa retraite... Pour mémoire si le ou les biens concernés sont proposés par des promoteurs, vous achetez au même prix que si vous vous adressiez au promoteur directement. Nous sommes rémunérés par le promoteur concerné et nous ne percevons pas d'honoraires de votre part.

N'hésitez pas à nous contacter !

François Gautard Immobilier - 21 rue de Buffon, 37000 TOURS
Tél. 09 70 52 70 00 ou contact@gautard-immobilier.fr
ou www.gautard-immobilier.fr

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