Edito François Gautard Immobilier  

L'année 2020 sera sans aucun doute à marquer dans les annales du siècle puisque notre pays traverse une crise sanitaire liée au CORONAVIRUS Covid-19 qui nous paraissait inimaginable.

Cette crise a des conséquences sur le quotidien de chacun d'entre nous, mais également obligatoirement sur l'activité de notre agence.

Dès le lundi 16 mars, conformément aux instructions gouvernementales, notre agence a été fermée au public, mais notre activité de gestion locative, de syndic, de location et de vente a été maintenue par télétravail.

Ainsi, vous pourrez lire dans cette lettre comment nous nous sommes organisés pour assurer la location des biens que nous avons en gestion.

Chaque jour apporte des contraintes ou des informations et je vous invite à vous rendre sur notre site web régulièrement remis à jour, d'ailleurs une page spéciale regroupant toutes les informations liées à cette crise a été mise en place : www.gautard-immobilier.fr/actualite-coronavirus.html, n'hésitez pas à la consulter régulièrement. Un article dans cette news lui est consacrée.

Cette crise a forcément des conséquences sur nos activités de gestion et de syndic que nous essayons au minimum de les limiter dans le respect des directives gouvernementales.

Nous souhaitions pouvoir vous informer aussi vite que possible au travers de cette newsletter mais compte tenu du fait que nous attendons toujours la durée de la période de confinement qui a été fixée par le Président de la République au départ à 15 jours, il nous semblait prématuré de communiquer avant de voir un peu plus loin.

Quelles que soient les circonstances et conformément à nos engagements, nous adoptons une relation humaine et professionnelle, cet engagement est encore plus d'actualité aujourd'hui.

Si des informations majeures intervenaient qui entraînent de profonds bouleversements, nous n'hésiterons pas à modifier la fréquence de nos lettres d'informations.

Bonne lecture, merci pour votre confiance et nous sommes toujours heureux de lire ou d'entendre vos remarques, vos attentes, vos commentaires.

François GAUTARD
Dirigeant Gautard Immobilier, l'Agence Professionnelle et Humaine

Syndic de copropriété

Report des Assemblées Générales

Avec la situation de confinement appelée à durer, impossible en effet d’organiser toutes les Assemblées Générales de copropriétés d’ici le délai légal de la fin juin, d’autant qu’il faut respecter un délai de convocation d’au moins 21 jours.

Une ordonnance permettant d’adapter les règles applicables aux contrats de syndic de copropriété a été publiée la semaine dernière en application de la loi d'urgence pour faire face à l'épidémie de CORONAVIRUS Covid-19.

Par dérogation en vertu de laquelle le contrat de syndic est un contrat à durée déterminée, non susceptible de renouvellement par tacite reconduction, cette ordonnance permet le renouvellement de plein droit du contrat de syndic arrivé à terme à compter du 12 mars 2020, sans que l'assemblée générale ait pu se réunir pour conclure un nouveau contrat de syndic.
Le contrat de syndic en exercice est renouvelé jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires, qui pourra être tenue à la sortie de l'état d'urgence sanitaire, et au plus tard le 31 décembre 2020.

Cette disposition a pour objectif d'assurer une pérennité dans la gestion des copropriétés, leur conservation et la continuité des services essentiels à leur fonctionnement normal.

En final, cela va permettre à des copropriétés de ne pas se retrouver sans syndic et placé de facto sous administration judiciaire, une solution coûteuse pour les copropriétaires et bloquante pour les décisions de gestion.

Réforme du droit de la copropriété et modification des règles d’application des majorités de votes

Au-delà du constat selon lequel l’absentéisme croissant des copropriétaires est un frein à la prise de décision, le fait que certaines résolutions relèvent de majorités souvent difficiles à atteindre entraîne de facto l’immobilisme ou le report de projets.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 vient donc fortement rebattre les cartes des règles de majorité des articles 24, 25, 25-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 dont les conditions de mise en application relevaient jusqu’alors du réflexe quasi instantané dans l’esprit des gestionnaires et des copropriétaires les plus aguerris.

Ainsi à partir du 1er juin et donc des prochaines Assemblées générales :
• Le champ d’application de l’article 24 (selon lequel les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) est élargi aux travaux de suppression de vide-ordures pour des impératifs d’hygiène et à l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes qui relevaient auparavant de la majorité absolue de l’article 25.

• Dans le même esprit, les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles qui relevaient de la double majorité de l’article 26 seront sans doute plus aisées à fixer, car relevant désormais de la majorité absolue de l’article 25.

• La majorité de l’article 25 sera également requise pour statuer sur la nouvelle disposition introduite par l’ordonnance concernant la délégation de pouvoir accordée par l’assemblée au Président du conseil syndical d’introduire une action en justice à l’encontre du syndic en réparation d’un préjudice subi par le syndicat.

• Par ailleurs, le mécanisme de passerelle entre les articles 25 et 24 par le biais de l’article 25-1 est élargi car il s’appliquera à toutes les décisions relevant de la majorité de l’article 25. En outre, et si les conditions requises sont réunies (la résolution devant toujours avoir recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires), l’assemblée générale devra systématiquement procéder à un second vote à la majorité simple en cours de séance. Il n’existe plus de possibilité de reconvocation pour statuer sur ce point.

• Enfin, et c’est là l’une des grandes nouveautés, une passerelle est créée entre les articles 26 et 25. Ainsi, lorsque l’assemblée n’aura pas décidé à la majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix) mais que le projet aura au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononcera sur cette résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires par un second vote en cours de séance sans possibilité d’emprunter la passerelle de l’article 25-1 menant à l’article 24.

Bien évidemment, pour toute précision sur ces nouvelles modalités, n'hésitez pas à nous contacter, de préférence de manière électronique en cette période de confinement.

Gestion Locative

Comment louons-nous les biens pendant cette période ?  

Comme tous les ans, la période du mois d'avril est le début de mouvements au sein des logements loués. Les préavis de départ commencent à être envoyés. L'arrivée du printemps et des beaux jours est aussi un moment propice pour les envies de changement de nid douillet.

Même si cette année, les choses peuvent être légèrement différentes, il est fort à parier que même en période de confinement, le nombre de biens à louer sera identique voire plutôt en augmentation et de manière prématurée.

C'est pour répondre à cette problématique que nous avons adopté nos méthodes de travail pour répondre bien sûr aux mesures sanitaires, mais également pour répondre aux attentes légitimes des propriétaires qui nous ont confié leur bien.

A l'heure où nous imprimons, nous avons publié sur notre page spéciale CORONAVIRUS depuis jeudi 26 mars la manière dont nous allons nous organiser. Cette procédure va être testée et sera modifiée si nécessaire en fonction des derniers éléments et des événements.

Quoi qu'il en soit, tout a été mis en place pour pouvoir dans la mesure du possible louer les biens dans les meilleures conditions pendant la période actuelle.

  Report des loyers annoncé par le Président MACRON

Lors de son allocution télévisée du lundi 16 mars, le Président MACRON a indiqué qu'il sera possible de reporter le paiement de son loyer ainsi que des factures d'eau, gaz et électricité. A la suite de cette intervention, vous avez été nombreux à vous inquiéter légitiment si en tant que bailleur vous allez être touché.

Tout d'abord, ce report ne concerne aucunement les particuliers ou étudiants, les locataires doivent donc continuer à payer normalement leur loyer.

Si on se réfère au site economie.gouv.fr, seules les plus petites entreprises éligibles au fonds de solidarité financé par l’Etat et les Régions pourront bénéficier de droit de report du paiement des loyers, des factures d’eau, d’électricité et de gaz.

Les principales fédérations de bailleurs ont appelé vendredi 20 mars leurs membres bailleurs à suspendre les loyers pour l’échéance d’avril et pour les périodes postérieures d’arrêt d’activité imposées par l’arrêté.

Concrètement, pour les TPE et les PME appartenant à l’un des secteurs dont l’activité est interrompue, les loyers et charges devront être appelés mensuellement et non plus trimestriellement ; Le recouvrement des loyers et charges est suspendu à partir du 1er avril 2020, et pour les périodes postérieures d’arrêt d’activité imposées par l’arrêté. Lorsque l’activité reprendra, ces loyers et charges feront l’objet de différés de paiement ou d’étalements sans pénalité ni intérêts de retard et adaptés à la situation des entreprises en question.

Pour les TPE et PME dont l’activité a été interrompue par arrêté, ces mesures seront appliquées de façon automatique et sans considérer leur situation particulière.

Concernant les entreprises dont l’activité, sans être interrompue, a été fortement dégradée par la crise, leur situation devra être étudiée au cas par cas, avec bienveillance en fonction de leurs réalités économiques.

Bien évidemment, au niveau de GAUTARD Immobilier, si des bailleurs sont concernés et qu'ils louent à des entreprises ou professionnels concernés, nous traiterons les dossiers au cas par cas avec professionnalisme et humanité dans l'intérêt de tous.

  Une nouvelle étape dans la conciliation préalable

Une importante réforme des procédures civiles vient d’entrer en vigueur. La mesure la plus visible est la fusion du tribunal d’instance et du tribunal de grande instance, pour former le “tribunal judiciaire”. De nombreuses conséquences procédurales en découlent.

L’une d’entre elles concerne tout particulièrement le contentieux locatif, notamment les procédures en résiliation de bail pour impayés : le renforcement de l’obligation de rechercher une solution amiable au litige.

Depuis le 1er janvier 2020, toutes les demandes tendant au paiement d’une somme inférieure à 5 000 euros doivent donc passer par une phase préalable de résolution amiable sous l’une des trois formes suivantes : conciliation (par un conciliateur de justice), médiation (par un tiers mandaté à cet effet), procédure participative (en vertu d’un contrat spécial obligeant les parties à négocier).

Cette procédure préalable est obligatoire. À défaut, le juge peut prononcer d’office l’irrecevabilité de la demande. À titre exceptionnel, elle peut être écartée, en cas de“motif légitime” (C. pr. civ. art. 750-1, 3°). Néanmoins, cette notion floue peut être appréciée de manière aléatoire par les tribunaux.

Même si un décret de décembre 2019 en a précisé les contours en évoquant trois hypothèses : “l’urgence manifeste”, les “circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement”, enfin “l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif”. Force est de constater que tout sera affaire d’appréciation…

Le temps pourra nous éclairer sur la réalité de la mise en place de ces nouvelles dispositions, mais en l’état, tout laisse à penser que cette phase préalable implique de nouvelles démarches : requête aux fins de désignation du conciliateur de justice…, donc des délais supplémentaires, et éventuellement des frais, notamment si un avocat est mandaté.

  Assurance Garantie Loyers Impayés, plus que jamais indispensable ?

Avec ces nouvelles dispositions et les conséquences que nous risquons de subir après cette crise sanitaire, l'assurance Garanties Loyers Impayés nous paraît de plus en plus être une sécurité que nous préconisions déjà lors de tous nos mandats de gestion et que nous vous recommandons.

L’assurance garantit à l’assuré le remboursement des loyers dus, pour un locataire défaillant, les frais de recouvrement et de contentieux, les frais d’expulsion, la remise en état éventuelle du bien ainsi que le départ prématuré du locataire.

Si vous avez pris la précaution, sur nos conseils, de souscrire une assurance impayés de loyers, les procédures ci-dessus énoncées sont prises en charge par l’assureur de GAUTARD IMMOBILIER.

Avec cette garantie, vous avez la certitude de percevoir les loyers indispensables pour compléter vos revenus ou pour rembourser vos éventuels emprunts. Sachez enfin que les honoraires complémentaires liés à l’assurance loyers impayés sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers.

Rappel de quelques règles de prudence sur Internet

Même si ce n'est pas exactement le cœur de notre métier, il nous a paru intéressant de partager avec vous les règles de sécurité sur Internet issues d'une communication faite par les Chambres de Commerce et d'Industrie auprès de toutes les entreprises.

👉 Méfiez-vous des messages ou des appels d'origine inconnue

👉 Soyez attentifs aux risques de fausses commandes et de modifications de virements bancaires frauduleuses

👉 Téléchargez les attestations de déplacements sur les sites officiels

👉 Sauvegardez régulièrement vos données et conservez une copie

👉 Effectuez les mises à jour de sécurité quand elles sont disponibles

👉 Utilisez des mots de passe uniques et solides et la double authentification quand cela est possible

Pour voir la vidéo diffusée par les CCI, suivre ce lien.

Une page spéciale CORONAVIRUS

Depuis le lundi 16 mai, sur notre site Internet, sur une page spéciale mise en ligne et régulièrement actualisée, vous trouverez les informations essentielles liées à notre activité en cette période de crise sanitaire.

Par exemple :
• Calendrier de ramassage des ordures ménagères sur Tours métropole Val de Loire

• Peut-on quitter son logement sans prévenir le propriétaire ?

• Peut-on accepter les congés de locataire délivrés par mail ?

• Comment louer un bien chez GAUTARD Immobilier pendant la période de confinement ?...

N'hésitez pas à la consulter régulièrement sur notre site Internet www.gautard-immobilier.fr, dès qu'une information officielle paraît et nous semble importante, elle est publiée.

Pour une étude, un conseil personnalisé,
un renseignement

ou en savoir plus sur nos différents services
de gestion locative ou syndic, location, vente, achat ou d'investissement immobilier :

François Gautard Immobilier - 21 rue de Buffon, 37000 TOURS (agence fermée pendant la période de confinement)
Tél. 09 70 52 70 00 ou contact@gautard-immobilier.fr
ou www.gautard-immobilier.fr

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