Actualités gestion locative

Retrouvez régulièrement les actualités liées à la gestion locative et les conseils de François GAUTARD IMMOBILIER

30/07/2021

Évolution de l'Indice de Référence des Loyers au 2e trimestre 2021

Le nouvel indice de référence des Loyers (IRL) a été publié mi-juillet par l'Insee. L'indice du 2e trimestre 2021 est de...

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15/07/2021

Bail commercial : fin d’un bail dérogatoire et formalisme

Bail commercial : Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

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06/07/2021

Trouver son logement étudiant

Vous venez d'obtenir votre bac et vous allez poursuivre vos études à Tours ? Félicitations !

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29/06/2021

Bail d’habitation : Prix dissuasif et nullité du congé

Au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 27 mai 2021 n°19-15168 a prononcé la nullité d’un congé pour vente au motif que celui-ci avait été donné pour un prix dissuasif.

Pour les magistrats aixois, un prix proche du double de la valeur vénale du bien faisait nécessairement obstacle au droit de préemption du locataire. Le prix proposé dans le congé était à 1 420 000€, quand le locataire produisait une expertise à 790 000€ vide et 750 000€ occupé...

Derechef la cour avait relevé que le bailleur n’avait pas une réelle intention de vendre compte tenu de la demande d’autorisation d’urbanisme qu’il avait demandée.

Source Galian

18/06/2021

Qui peut bénéficier des APL ?

L'Aide Personnalisée au Logement (APL) est versée par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou par la Mutualité sociale Agricole (MSA). Cette aide permet aux ménages aux revenus modestes de leur faciliter l'accès au logement.

Pour pouvoir en bénéficier, il faut respecter certaines conditions :
🔸 être ressortissant français ou de l'espace économique européen ou avoir un titre de séjour en cours de validité
🔸 les revenus doivent être inférieurs à certains plafonds (variant en fonction de la composition du foyer)
🔸 le logement doit être une résidence principale située en France et répondre aux critères de décence
🔸 Pas de conditions d'âge. Les mineurs peuvent percevoir l'APL à condition que le bail soit signé par les parents.

Comment est calculé le montant de l'APL ?
Le montant de l'APL est calculé en fonction de certains éléments :
🔸 nombre de personnes à charge vivant sous le même toit
🔸 les ressources du demandeur ainsi que celles des personnes vivant dans le même foyer
🔸 Le patrimoine immobilier ou financier supérieur à 30 000 €
🔸 La situation géographique du logement
🔸 le montant du loyer hors charges

Le montant des APL est difficile à estimer. La Caf a créé un simulateur qui peut donner un ordre d'idée des aides auxquelles vous pouvez prétendre. Pour donner un ordre d'idée, une personne seule peut toucher jusqu'à 295 € en Île-de-France et 241 € dans le reste de la France.

Depuis le 1er janvier 2021, le calcul des aides a évolué. Auparavant, le montant des aides était calculé sur le revenu remontant à deux ans en arrière. À présent les APL sont calculés sur les revenus perçus au cours des 12 derniers mois et actualisés tous les 3 mois.

15/06/2021

La Garantie Visale : Aide les locataires et rassure les propriétaires !

La garantie Visale a était mise en place début 2016. C'est un dispositif du groupe Action Logement. Elle a pour but de favoriser l'accès au logement aux jeunes et aux salariés commençant un emploi ou en mutation et les salariés gagnant maximum 1 500 € net mensuel.

Cette garantie couvre les propriétaires contre les loyers impayés et les dégradations locatives. Du côté des locataires, ils n'ont plus besoin de chercher de garant. Action Logement se tient garant du locataire. Ce service est entièrement gratuit et digitalisé !

Pour bénéficier de la garantie Visale il faut, soit :
- Avoir entre 18 et 30 ans
- être salarié de plus de 30 ans :

- Embauché(e) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé)
- OU gagnant jusqu’à 1500€ net/mois
- OU en mobilité professionnelle
- OU en possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois

- être éligible au bail mobilité
- être logé(e) par un organisme d'intermédiation locative

Quant au logement il faut qu'il soit :
- meublé ou non
- la résidence principale (sauf si bail mobilité)
- à 1500€ maximum en Île-de-France ou de 1300€ maximum sur le reste du territoire (charges comprises)
- Décent et respecter le Règlement sanitaire départemental
- en contrat de location avec un bail

La démarche pour faire la demande de garantie Visale est simple. Le locataire doit :
- Créer son espace personnel sur visale.fr
- télécharger les justificatifs et valider la demande
- Après acceptation du dossier, télécharger sur son espace personnel son visa
- remettre son visa au futur propriétaire ou lors des démarches de recherche

Vous pouvez tester votre éligibilité à la garantie Visale sur le site internet visale.fr 👍

La garantie Visale peut être cumulable avec d'autres aides d'Action Logement. Renseignez-vous !

11/06/2021

Bail d’habitation : Obligation d’occupation à titre de résidence principale

La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 mai 2021 n°20-10899, confirmant la position de la cour d’appel de Paris, rappelle que la loi du 22 juin 1982 et la loi du 6 juillet 1989, qui lui a succédé, imposent au preneur d'occuper les lieux donnés à bail à titre d'habitation principale.

La Cour d'appel avait notamment relevé que, selon le constat dressé en 2014, l'appartement présentait l'aspect d'un débarras et non d'un lieu d'habitation, qu'il était impossible d'y circuler en raison de son encombrement ou encore que les courriers les plus récents trouvés sur place remontaient à l'année 2008.

Ces constatations étaient corroborées par une consommation d'eau insignifiante et par le témoignage de la gardienne affirmant que, depuis 2008, elle n'avait jamais vu personne entrer ou sortir de l'appartement.

Dans ces conditions la locataire n'occupait plus les lieux à titre de résidence principale depuis plusieurs années et cette infraction était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Source Galian

28/05/2021

Bail d’habitation : Décence et location d’un logement dit en « souplex »

La Cour d’appel de METZ a jugé, dans un arrêt du 8 avril 2021 n°19-02208, que le logement loué ne remplissait pas les normes de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002, et en particulier son article 2, ni ne respectait l'article 1331-22 du code de la santé publique.

En l’espèce le logement se trouvait au rez-de-chaussée, mais la chambre à coucher et la salle de bains se situaient en sous-sol sans ouverture sur l'extérieur ni aération suffisante. Il résultait du procès-verbal de constat que concernant ces deux pièces, l'huissier indiquait qu'en pénétrant dans les lieux, il était submergé par une très forte odeur de moisissure particulièrement désagréable, irritante et très éprouvante.

Pour rappel, l'article 1331-22 du code de la santé publique dit que : " Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvus d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l'État dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe. Il peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès ou l'usage des locaux aux fins d'habitation, au fur et à mesure de leur évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l'État. Ces mesures peuvent faire l'objet d'une exécution d'office. "

Source Galian et legifrance.gouv.fr

04/05/21

Quels travaux puis-je réaliser dans mon logement en tant que locataire ?

Certains travaux sont possibles sans l'autorisation du propriétaire et d'autres doivent être vus avec lui. Voici quelques exemples non exhaustifs.

Certains travaux peuvent être réalisés par le locataire sans l'autorisation du propriétaire.
C'est ce que l'on appelle les travaux d'aménagement ou d'embellissement comme :
- repeindre les murs
- fixer une étagère
- accrocher un tableau

Les gros travaux doivent être réalisés avec l'accord du propriétaire. Ce que l'on appelle gros travaux, ce sont ceux qui modifient la structure et la configuration du logement comme :
- casser des cloisons,
- mettre une douche à la place de la baignoire...
Pour ces changements, le locataire doit faire une demande par lettre recommandée avec accusé de réception et obtenir une réponse écrite du bailleur.

Attention ! Si des travaux sont réalisés sans l'accord du propriétaire, ce dernier peut demander la résiliation du bail et/ou à la fin de la location exiger la remise en état aux frais du locataire ou alors conserver la transformation sans rembourser les frais engagés.

Le locataire a aussi l'obligation de réaliser l'entretien courant du logement et de son extérieur. Si la location comporte un extérieur, le locataire doit entretenir le jardin, la pelouse, les massifs, les arbres et arbustes, la terrasse, les auvents, les gouttières...

Le bon fonctionnement des portes et fenêtres doit être assuré par le locataire, l'entretien courant des vitres, des stores et volets, des grilles et portails quand il y en a.
Il doit aussi s'assurer de l'entretien des parties intérieures : plafonds, murs, cloisons, revêtements de sol, placard et menuiseries. De la plomberie avec les canalisations d'eau, de gaz, fosses septiques, chauffage, eau chaude et robinetterie. L'entretien de certains éléments d'équipement électrique relève des réparations locatives comme le changement d'une ampoule, d'un interrupteur...
Vous pouvez retrouver toute la liste en détail sur le site du service public

En conclusion, il est possible de faire des travaux d'aménagement ou de décoration pour que le logement reflète le locataire. À la fin du bail, le locataire doit rendre un logement propre et réparer tout ce qui ne résulte pas d'un usage normal.

26/04/21

Évolution de l'Indice de Référence des Loyers au premier trimestre 2021

Au premier trimestre 2021, l’Indice de Référence des Loyers s’élève à 130,69 soit une augmentation de 0,09% sur un an ! Il avait augmenté de 0,20 % au trimestre dernier.

Pour mémoire, tous les baux d'habitation contiennent une clause d'indexation qu'il convient de compléter à la signature en indiquant le dernier indice IRL publié par l'Insee. Cet indice est utilisé aussi bien pour les logements loués vides que meublés.

L'année suivant celle de la signature du bail, le loyer varie selon le calcul suivant : loyer hors charges x nouvel indice / ancien indice = nouveau loyer hors charges

Source : Insee

05/04/21

COVID 2019 : Les visites de logements sont autorisées

Les visites pour vendre ou louer un logement sont autorisées. Alors qu'elle étaient interdites au printemps 2020 puis du 30 octobre au 28 novembre dernier, les visites sont cette fois autorisées, sans limite de distance ; il est donc possible de quitter, de rejoindre et de traverser plusieurs départements.

Attention, pour lutter contre la pandémie de Covid-19, les visites sont soumises à certaines règles :
• Elles doivent se dérouler dans le respect d'un protocole sanitaire strict (respect absolu du port du masque et autres gestes barrières, limitation du nombre de visites et de visiteurs, prise de rendez-vous, etc.) comme c'est déjà le cas depuis le 28 novembre dernier ;
• Elles doivent être réservées à l'achat ou la location d'une résidence principale.

Bien évidemment, il faut se munir de l'attestation de déplacement officielle, téléchargeable ci-dessous (en cochant la case "Déménagement " qui vaut aussi pour les visites) et d’un document justifiant de la visite (motif, lieu, heure, personnes présentes, etc.).

Téléchargez l'attestation dérogatoire

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